很多人认为，全世界最早实行“以房养老”的是20世纪60年代的美国，其后，欧洲一些国家以及日本、新加坡等国家也纷纷效仿这一养老模式。
那么国外以房养老政策有何独特之处？进展情况如何呢？让我们看看美国和新加坡吧，也许对国内以房养老政策有所启迪。
美国“以房养老”并不主流
美国的养老保险制度一共有三种。
第一种是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例；第二种是雇主计划，最著名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划，平均替代率也在40%；第三种则是商业养老保险。不分男女和职业，只要到了65岁，并累计交满10年的社保税，都可以领取养老金。
在美国，“住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式，是除了国家基本养老体系外的一种自愿选择的养老方式。
作为一种“非主流”的养老方式，美国以房养老方式自1989年实施以来也很少有人响应。有统计数据显示，截止到2010年5月，这一养老模式的参与者仅49万人。根据15个联邦政府机构联合编制的报告《老年美国人2012》(Older Americans 2012)的统计，2010年时，年满65岁的美国人有4000万。由此可见，“以房养老”参与者在符合逆序住房抵押贷款对象中，仅占1%的比例。
这种养老模式为何不受欢迎呢？因为它的风险因素较多。由于老年人缺乏足够的金融知识，甚至经常遇到欺诈，而且贷款交易的费用高，加上借款合同条款严苛，这使得反向抵押贷款并不受美国老人待见。
据了解，在美国，最重要的逆序住房抵押贷款品种是“住房转换抵押贷款” ( Home Equity Conversion Mortgage， HECM)，它是根据《1987年国家住房法案》National Housing Act of 1987)，由国会授权联邦住房与城市发展部(HUD)于1987年面向老年人推出的，是由国家提供风险保证的逆序住房抵押贷款品种。
中国的情况是，“以房养老”项目在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。而在美国的“住房转换抵押贷款”项目中，老人去世后，如果老人的子女希望继承房产，只需还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。即便如此，依旧少有人申请“反向住房抵押贷款”计划。
“以房养老”模式最大的麻烦在于，房价的起伏波动难以预料。
2008年，美国爆发金融危机后，房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条，抵押房产价值大幅缩水，机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。据统计，到2008年，美国参与“反向住房按揭贷款”的人数达到11万多人的峰值后便逐年下降。到2012年，美国一年仅有5万多人参与“反向住房按揭贷款”，比2011年的7万人又低了不少。
金融危机爆发后，由于抵押房产的价值急剧缩水，银行对这项业务不再充满热情，很多金融机构干脆不再提供此类产品。2011年，提供住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行相继停止该服务。而由附属于Indy Mac银行，一度非常流行的老年人财务自由基金公司推出的财务自由计划(Financial Freedom )，也已因其开发商——老年人财务自由基金公司于2011年倒闭而退出市场。
目前，美国“反向住房抵押贷款”计划有定期领取、分期领取、定期和分期混合领取三种领取方式。由于形式不够灵活，抵押还款条件苛刻，许多需要养老金的老年人不堪忍受偿还条款，也不想让金融机构吃掉过多的利息。更多的老年人选择放弃每月领养老金的领取方式，而选择一次性获得贷款全部资金的方式，用于其他投资。据美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出，在美国办理“反向抵押贷款”的老人中，超过七成选择一次性拿到全部贷款，然后将这笔钱用于投资，而非选择按月领取养老金。
相比于“以房养老”，美国老人会有更多的选择。
例如，将房间以低廉价格租给年轻人，既赚取生活费又解闷；搬进养老社区，获得非常贴心而周到的各种服务和陪护直到去世。再比如，到风景优美、生活成本低廉的国家开始新的生活，去拉美养老的潮流在最近5~10年尤为流行。巴拿马就规定，只要外国人能证明每月领取的养老金超过1000美元，就可以获得巴拿马的永久居留权，而且在国外挣得的养老金无需上税。
新加坡以房养老的经验
新加坡是一个富有、高度国际化和快速老龄化的国家，也是世界上少数几个把住房和养老都解决得很好的国家之一。在其经济、政治、文化和社会等因素的综合作用下，新加坡在20世纪50年代中期，就创造性地建立了有别于国家福利型和自保公助型的中央公积金社会保障制度，“居者有其屋”和“养老有保障”成为其重要的制度标签。
新加坡在以房养老制度设计方面有着丰富、成熟的经验，尤其是在保障性住房的出租和出售套现，“以大换小”的房屋置换以及房屋反向抵押贷款(也称“倒按揭”)等方面特色明显。这些制度设计为我国的以房养老试点提供了宝贵的经验，特别是其中运行较为成功的房屋反向抵押贷款。
事实上，新加坡也存在老龄化的问题。第二次世界大战以后，新加坡出现了一个婴儿生育高峰，之后生育率持续降低，人口老龄化凸显。1999年，其60岁以上人口达到23.5万人，占总人口的7%；预计到2030年，60岁以上人口会达到79.6万人，占总人口的19%。
为了解决快速到来的老龄化和改善退休人员生活问题，政府实施了强制中央公积金制度，规定退休人员的个人公积金账户最低余额应达到一定数额，并逐年递增。2003年时，其个人账户就已达到8万新元。
然而，经过中央公积金局调查发现，个人账户余额存在不足情形，因此政府委派的工资检讨委员会提议发展“倒按揭”模式。在新加坡的以房养老模式中，反向抵押贷款只占较小比例，更多的人通过组屋的出租与出售套现、组屋的“以大换小”置换套现来实现养老。
1997年，具有官方背景的私人保险公司职总英康率先推出反向抵押贷款产品，但较为谨慎，表现在对投保人的要求较高。该款产品对借款人的资格要求为：新加坡公民或永久居民，年龄在60岁及以上；拥有私人房产且拥有权至少在70年以上；目前未被列入穷籍，也没有牵涉任何公司；必须是其客户；等等。
在最初的两个月，职总英康共签署了22笔住房反向抵押贷款合约，但好景不长，市场需求迅速下降。经调查，下降的主要原因在于以下方面。
一是该产品只面向拥有私人房产的老年业主，而这部分人员较少；二是贷款合约缺乏“无追索权保证”条款，意味着合约到期时，如果贷款本息之和超过房屋价值时，保险公司可能向房产继承人追偿；三是老年房主担心因长寿而被迫搬迁，致使无家可归。另外，当时新加坡楼市低迷，金融机构也不愿意承担房产低价波动的风险。
针对这些问题，新政府适时调整策略，通过立法将反向抵押贷款市场由私人房产扩大到公营房屋，并由政府为中小型公有住房提供保险；较大型的公营房屋也可纳入，但政府并不向其提供保险。另外，针对在合约中增加“无追索权保证”条款，到目前为止仍然还在探讨中，如果被采纳则市场有可能再度活跃。
在华人占总人口绝大多数的新加坡，不管是人们的传统文化还是思维模式，与当前中国都有着极为类似的地方，这种趋同为我们学习其有益经验提供了基础。探寻新加坡在住房反向抵押贷款方面的做法，至少可以提炼出以下三方面的启示。
首先，制度设计应当符合本国国情。新加坡的“以房养老”设计建立在其公营住房较多、人均收入水平较高的基础之上，仅把“倒按揭”作为一种适用于少数人的制度。虽然观念依然制约着我国发展反向抵押贷款，但应当承认，倒按揭并非是针对所有人设计的，故观念的因素并不具有绝对性。
其次，以房养老需要政府的必要引导，并合理发挥市场作用。新加坡政府全程参与了“倒按揭”的设计过程，并支持职总英康开展保险活动。同时，职总英康仍然被定位为市场竞争的私法人主体，政府并不直接参与该机构的运作。
最后，以房养老需要立法先行，做到规范指引。新加坡对土地的使用，对组屋的建造和买卖都有着明确的法律规定，甚至对于“倒按揭”也有立法跟进，并非政府能随心所欲。
立法先行具有旗帜与标杆作用，如果没有立法的规范指引，很难想象社会公众会对这样的金融产品充满信心。因此，当我们在开展“倒按揭”时，要立足于法律、法规先行，给社会公众以充分的心理预期。
其实，新加坡以房养老的经验表明了这样的价值取向，即法律应充分肯定“倒按揭”模式的价值，将以房养老作为养老制度的重要组成；同时，又不能否认国家建立的养老保险才是实现养老的真正主力。因而，以房养老制度始终是也只能是对我国养老保险制度有益而必要的补充。