如何养老的话题越来越受到关注。在重阳节来临之际，北京晨报记者历时一个月独家调查发现，在北京存在部分老人把自己的房子留给海外归来的子女，而逐渐选择在环北京周边二次置业的情况增多了。值得关注的是，这部分人想要找到适合养老的社区并不容易。虽然众多房企纷纷涉水养老地产，意欲在这块大蛋糕上分一杯羹，但在实际运作中仍然存在盈利模式之破题、养老服务需改进、政策支持不足三大问题。为此，有业内人士支招，养老地产分拆上市、养老服务O2O发展，或许是养老地产发展破题的新方向。
“50后”二次置业为养老
有公开数据显示，截至2014年，中国留学回国累计总人数已达180.96万，占到了出国留学累计总人数的51.4%，这是在有确切数字统计以来，归国人数首度超越出国留学人数。随着中国留学生回国人数的增加，引发老人二次置业的情况增多。
“事实上，我们帮着找房的很多客户都是50后，十年前他们出售了手里的闲置房送孩子出国留学；今天又把自住房让给海外归来的子女。”一位从事北京新房代理销售的经纪人透露，事实上相比海外，还是中国机会多，因此在海外积累点经验再回来创业或找工作的老北京人也不少，导致如今一些家长把子女留在方便上下班的市中心，而自己选择环北京二次置业，选择环境更好的适合养老的低总价新盘养老。
经纪人的说法得到了年过六旬的张大妈的验证，她感慨说：“几年前我把房子卖了，供女儿上学。如今女儿从国外回来，想在北京买个房子挺难的。北京房价太贵了。”无奈之下，张大妈把自己唯一的一套城里住房让给孩子居住，她决定买个位置远点儿的养老住房。
像张大妈这样考虑二次置业的老人并不少见，65岁的李大爷早些年在北京太阳城买了一套房产居住。为了减轻归国儿子的压力，他选择在北京太阳城租住老年公寓，将自己原有的房子让给儿子。
随着老人成为北京购房的新生力量，他们想要找到适合养老的楼盘并不容易。北京晨报在北京秋季房展会设立展位进行调查发现，很多老人前来咨询选购什么样的楼盘适合养老，他们的目标主要集中在总价不高的养老房产上。
房企涉水养老地产拼服务
远洋、蓝城、华银地产、中国太阳城集团在内的多家房企已涉足养老地产，它们开发运营养老地产的模式看似具有不同的特点。中国太阳城董事局主席朱凤泊介绍说：“今天看来，北京太阳城有三个特点，一是在开发运作方面，70%做老年住宅，30%做持有物业，实现投资与收益的平衡；二是在养老运营服务方面，无论是购买老年住宅的老人，还是租住老年公寓的老人，都可以享受同等服务，包括在餐厅吃营养餐、享受医疗护理服务、参加社区各种文化娱乐活动等服务内容；三是在养老商业模式方面，建立了内部互相支持的产业链，比如北京太阳城养老设施完备，入住率较高，已入住的4000多位老人每年在社区医院就诊，可以给社区医院带来一定收益。”
“远洋地产从2009年开始涉足养老业务，成立了养老地产业务发展中心，形成养老服务品牌‘椿萱茂’。”远洋地产相关人士说，目前远洋椿萱茂养老机构，没有任何一家是镶嵌在远洋的社区里，都是租赁合适的房子进行改造的，远洋地产以轻资产的方式做养老服务。据介绍，继北京亦庄、双井推出两家椿萱茂老年公寓后，远洋地产第三家椿萱茂（北京·青塔）老年公寓也将于今年年底开业。此外，绿城打造的养老项目乌镇雅园以出售住宅回笼资金，创造了中国学院式养老模式，建有老年大学。
而在克而瑞信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍看来，上述企业的养老项目实际还是在拼服务。高淑萍认为：“无论房企开发养老地产是采用出售方式、出租方式、可售可租方式等不同形式，养老服务是核心竞争力。”在中国房地产业协会老年住区委员会专家陆松涛看来，养老地产的出售、出租不是利润的终结，后续的养老服务才是利润的开始。在养老地产开发中，房企要从赚快钱转变为赚慢钱，从拼资金规模转变为打造养老服务为核心竞争力，才能赢得市场。
提醒
别把养老地产当住宅打造
我国已经步入人口老龄化社会。“有统计数据显示，去年我国60岁以上人口，占全国人口总数的14.5%。到2020年60岁以上人口数量将达到2亿。”陆松涛表示，正是因为需求巨大，所以众多房企才会选择进入养老地产掘金。
陆松涛告诉北京晨报记者，“在白银时代，房企面临着转型，不得不改变原有思路，从单纯的房地产开发转变为综合运营服务商。而以养老地产为依托，核心发展养老服务，寻求新的盈利增长点，也成为部分房企转型的一个方向。”
与普通住宅开发有所不同，房企开发养老地产必须要有适老化的设计，还要有满足老人需求的养老服务。高淑萍同样认为，“养老地产中的特色设计包括无障碍设计，比如有的台阶要改成坡道，以保证老人进出方便。”“做养老地产，需要建设相对成熟的社区。社区里需要具有医疗、超市等更加适合老人的配套，才能满足老人的生活要求。因此特别提醒正在打造或是酝酿进入养老地产的企业，一定要想着为老人营造‘家’的感觉，而不能是孤零零的一座住宅。”陆松涛说。