全国老龄办指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%，中国社会即将进入“银发时代”，21世纪将是老龄化的世纪。尽管中国不是老龄化程度最重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。根据中国老龄科学研究中心的测算，在过去的30年间，中国老年人口的增长超过了总人口的增长速度。
“中国从上世纪70年代末开始实施计划生育，现在计划生育实施以来的人都30多岁了，形成了一批421的家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。421家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊在接受采访时曾说到。
传统家庭养老模式难以承担进入老龄化的中国社会发展，而随着“以房养老”等饱受诟病的养老观念的提出又为我们敲响了警钟。每个人都有老的那一天，我们应该选择怎样的养老生活方式，怎么度过人生夕阳的时光成为所有人所关注的话题。而养老这一领域也成为企业探索研究的对象。
从“地产”到“产业” 养老在摸索中起步
“别跟我提养老地产。”现在在与很多开发商聊到养老地产时他们的第一反应就是如此，当年大家趋之若鹜的养老地产现在就如同洪水猛兽般避之不及。“现在我们做的都是养老产业，借着养老拿地买房子的事我们不干。”一位开发商这样对凤凰房产表示。
曾几何时，养老地产遍地开花，山峦湖泊之间风景秀美之所工地密布，美其名曰养老地产，其实际上只是新一轮对大自然的跑马圈地。所谓地产也大多沦为开发商囤地卖房子的工具。因此本应该是作为社会养老补充的“养老地产”从诞生到现在名声并不太好。
近几年来另一个名声在外的词汇是“中国大妈”，他们以独门绝技“广场舞”名动江湖，“广场舞”争论的背后是中国老龄化进程的加剧所带来的城市发展的矛盾。
一个客观的事实是，中国已经进入老年社会，而现有的养老服务设置无法保障如此庞大的老年人的需求。根据中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。“在未来的40年时间里，我国将面临非常严峻的人口老龄化问题”，全国老龄工作委员会办公室副主任朱勇表示：“据预测，老龄人口数到2025年将超过3亿，2033年超过4亿，2053年将达到最高峰，4.87亿。”
面对正在迅速“变老”的中国社会，巨大的需求面对的是并不完备的市场。据媒体报道称，北京第一社会福利院目前有1100张床位，但现在已有8000多人在排队等待床位，福利院的工作人员表示，老人要想住进来，至少得等10年。养老体系的欠缺也给市场带来了巨大机遇，养老产业被认为是“朝阳产业”受到越来越多人的关注。而过去，我们提到的更多是“养老地产”。
那何为“养老地产”呢？原住建部政策研究中心副主任王珏林认为：“养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。它是一种创新的房地产产品，也可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计。”可以说地产只是养老地产中的一部分，养老地产更注重的是服务的那一部分。而传统开发商在做养老地产时更为看重的是可以通过打造养老的概念更加容易的从政府手中获得土地，最终的目的还是尽快销售住宅，这就使得养老地产在一定程度上“变味了”。这也是当前开发商极力避开“养老地产”这样词汇的原因。
“其实现在借着养老的名义开发房地产已经过时了，”中房联合集团副总裁王毅对凤凰房产表示：“现在大多数开发商已经不会再像过去那样借开发养老地产从地方政府手里拿地卖房子，这样实际上是一种不可持续的开发，对于企业以及项目当地并不会带来多少好的影响。”目前，包括他所在的中房集团也都在与地方政府与其他企业积极研究探讨一种可行的、可持续的养老地产开发模式。
养老地产发展困局之一：无法复制的中国养老地产
再回到广场舞的话题，据媒体报道，当前全国有近亿人参与到广场舞的活动之中，而且参与者主要是很多岁数正在变大的女性。他们正好是需要被纳入到养老体系中来的那部分人群。也正是中国养老产业发展的源动力之一。这些进入社会养老体系的人群可以被称为是“活力老人”，他们有时间、有精力也有经济能力享受自己的“退休”生活，因此一个被称为“中国大妈”的特殊群体将“广场舞”带到火车上、旅游景点甚至海外的街道和广场上。实际上“大妈们”也很无奈：“我们只想找个地方跳舞健身！”
那么老年人应该怎样选择适合自己养老方式呢？中国传统上是以居家养老为主，老人一般不愿离开多年居住的房子以及自己所熟悉的社区。社区养老作为养老地产的一个部分成为许多养老地产开发商的尝试目标，老人们可以居住在自己家中，一方面可以享受到子女亲人的照料，另一方面也可以享受到社区提供的专业服务，然而真正成功的案例并不多。老人看重的更多的是社区所提供的各种老年娱乐休闲设施，而对于集中的餐饮配送和床位则鲜有问津者。
另一方面，部分开发商也在尝试养老社区的构建，建造专门的适老住宅社区，并配套提供相应的服务。这部分养老地产以出租和出售为主。出售的则是你购买养老社区的房产可以享受相应的配套服务，出租则多为缴纳会员费的会员制度，在缴纳会员费后可以享受相应的物业居住权并享受相应的社区配套服务。但是长久以来，中国老年人风险意识比较强，投资意愿比较薄弱，因此养老地产的销售周期都比较长。
从目前来看，“养老地产”刚刚处于起步阶段，尚未有一个好的模式，成功的标杆企业甚少，缺少领军房企，养老地产的发展速度慢。
传统意义上的房地产企业已经习惯买地、建房然后就销售的快速周转模式，而养老地产则是需要长期运营的，同时还需要大量的资金投入以及跨平台的资源支持，因此养老地产对于房地产企业来说都是极大的挑战。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，对中国养老地产到底怎么做还在探索当中，还没有做真正的突破，真正养老地产机构能持平就不错了，不少还是亏损状态。
养老地产发展困局之二：年轻人成为养老地产销售主角
“中国养老地产发展的一个奇特的现象就是养老社区里住的都不是老人”，海南长寿城投资发展有限公司运营总监孙鹏对凤凰房产表示：“当前养老地产大多的购买者是年轻人，他们为自己或者父母购买养老地产项目。”这就造成了一个奇怪了现象，养老地产项目的业主都不是老年人，因此很多为老人准备的服务人员、设施和医疗设备根本无处使用，造成大量的资源浪费。
特别是一些销售的项目，这样的问题尤其严重。“上次见到宋卫平时他说已经后悔把乌镇雅园的项目卖掉了。”王毅说。绿城乌镇雅园是宋卫平在浙江乌镇打造的养老地产项目，之前开盘已经销售掉一部分物业。王毅表示，宋卫平发现虽然房子卖出去了，但是住进项目来的并不都是老年人，很多为自己养老准备而购房者的年轻人也是这里的业主，因此项目配套的很多老年服务无用武之地。因此宋卫平考虑或改变目前的销售模式而转为对外出租的形式。
不仅是乌镇雅园，中国养老地产的主要购买群体并不都是老人，据媒体报道称，有业内人士透露，在北京不论太阳城还是九华山庄，所住年轻人并不在少数。
万科首个养老地产项目，位于杭州的万科随园嘉树售罄之际，万科集团总裁郁亮就直言售罄并不意味着这一项目的成功，因为买家多为40岁左右的“少壮派”。
养老地产发展困局之三：养老会员制模式能走多远
当前养老地产发展的重要分支就是会员制的养老模式，老人缴纳入会费或者购买物业产权获得相应的养老社区居住资格，同时这种会员制养老多为连锁经营，项目分布在全国多个省市。
例如，太阳城采取加盟发展的模式，在全国各地拥有多个养老地产项目，采取产权置换的形式后，你在北京拥有一套太阳城的房产，同时你可以去海南的项目居住，类似于一些产权式酒店的分时度假模式。“这其中会遇到一个很大的问题”，孙鹏表示：“如果在冬季，春节期间，全国项目的业主都想去海南居住，而太阳城在海南仅有一个项目，那如何才能满足全国业主的需求呢？”
另一方面，一些采用会员制的项目在入住时需要交纳大笔的入会费用，类似于消费者与开发商签订了长期的租赁合同，然后可以获得在养老地产项目中居住的资格，但是这种合同是否有“非法集资”的嫌疑，“开发商很多时候也是在打政策的擦边球。”孙鹏表示。
养老地产发展困局之四：政策引导失利市场预期不定
“中房和绿城合作在北京海淀温泉镇有大量的养老地块储备”，王毅表示：“但是地块都比较分散，如果单独拿出其中一块地块来做养老，周边其他的配套跟不上的话，也很难发展。”因此现在也在与绿城积极研究这些地块如何开发。如果在国外，可能大家可以协商整个区域一同开工一起完工，这样项目起来了，周边的配套也起来了，但是目前在国内很难实现。
同时当前，国家对于养老产业是有一定税费优惠的，但是养老地产不在这样的范围内，但是当前很多投资养老地产的是央企和险资，他们在进入很多地方时是会享受到地方政府给予的各种税费优惠的。很多地方政府由于受到地方债以及土地财政的钳制，在发展地方经济时一味的卖地赚钱，也在客观上造成了很多开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。